전세계약 시 세입자 vs 집주인 주의할 점

최근 몇 년 새 전세사기와 역전세의 문제로 보증금을 반환해주지 않는 사례가 많이 늘어나면서 전세계약 시에 계약의 내용을 꼼꼼하게 확인하고, 주의사항을 미리 체크하여 큰 사고를 예방하는 것이 중요하다. 

 

이 포스팅에서는 세입자뿐만 아니라 집주인도 입을 수 있는 피해를 막기 위해 어떤 점을 주의해야 하는지 같이 알아보도록 하겠다. 

전세계약 시 주의사항: 세입자 vs 집주인

 

 세입자가 꼭 챙겨야 할 사항

1. 등기부등본 확인
   집주인이 실제 소유자인지 확인하고, 해당 주택에 근저당 설정 여부, 압류나 가압류 등의 법적 문제가 없는지 검토할 수 있다. 등기부등본은 [대법원 인터넷 등기소] 홈페이지나 가까운 등기소 또는 주민센터에 방문하여 발급받을 수 있으며, 이때 반드시 등기부등본 상의 소유주 이름과 계약서에 명시된 집주인의 이름이 일치하는지 확인하여야 한다. 만약 소유주가 아닌 대리인의 이름이 계약서에 기재되어 있다면, 적법한 위임장과 인감 증명서를 요구해야 한다. 
   
   등기부등본 상의 [갑구]에 가압류나 압류가 있는지 여부를 확인하여야 한다. 만약 있다면 집주인의 재정 상태가 불안정할 수 있으므로 계약을 주의해서 해야 한다. 이러한 경우 부동산이 경매로 넘어가면 세입자는 보증금을 돌려받기 어려울 수 있기 때문이다. 
   
   또한, 을구에 근저당권이 설정되어 있을 때에도 계약을 주의해서 해야한다. 근저당권이 설정된 부동산은 집주인이 채무를 갚지 못할 경우 경매에 넘어갈 수 있다. 이 경우에는 세입자가 후순위로 밀릴 가능성이 높아 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다. 
   
   
2. 임대차 계약서 작성
   계약서에 임대료, 보증금, 계약 기간, 중도 해지 시 위약금 등의 주요 사항을 명확히 기재한다. 
3. 확정일자와 전입신고
   확정일자는 임대차 계약의 보증금을 보호받기 위해 꼭 필요한 절차로, 보증금을 다른 채권보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리를 확보하는 중요한 안전장치이다.
   계약서를 작성한 후 관할 주민센터에 가서 먼저 전입신고를 하고, 확정일자를 받아두어 [주택임대차보호법]에 따른 보증금 보호 우선순위를 확보하여 추후 법적 보호를 받을 수 있다. 
   
   
4. 전세보증금 반환 보장 보험
   이 보험은 세입자가 전세 계약 종료 시 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우, 보증기관이 이를 대신 반환해주는 보험이다. 이 제도는 세입자의 전세금 안전을 확보하는 중요한 방안으로, 주로 한국주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등에서 제공하고 있다. 전세금 반환 보장 보험에 가입하여, 집주인의 사정으로 전세금을 돌려받지 못할 경우에 대비할 수 있다. 
   
   주택 임대차 계약을 체결한 전세계약 세입자로, 보증금이 일정금액 이하일 경우에만 가입이 가능하다. 예를 들어, 수도권 및 지방의 경우, 아파트의 보증금이 최대 5억 원(서울 기준, 7억 원) 이하인 주택만 가입 가능하다. 
   
   전세계약 기간 동안 유효하며, 보통 2년 계약을 기준으로 가입하고, 계약 연장 시에는 보증기간을 갱신할 수 있다. 
   집주인이 전세금을 돌려주지 못하더라도, 세입자는 보증기관을 통해 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있고, 보증금 반환을 위한 법적 절차를 대신해 주기 때문에, 세입자는 번거로운 법적 대응 없이 전세금을 돌려받을 수 있다는 장점이 있다. 
   
   
5. 관리비 확인
   매달 관리비의 항목과 금액을 확인하고, 계약서에 관리비 책임 주체를 명확히 기재한다. 
   
   
6. 하자 문제 확인 및 해결 요청
   계약 전, 주택 내부의 하자여부를 점검하고 필요한 수리가 있다면 계약서에 이를 명시하여 집주인에게 요청한다. 
   
   

 집주인이 꼭 챙겨야 할 사항

1. 세입자 신용 및 소득 검토
   집주인이 세입자의 신용과 소득을 검토하는 것은 안정적인 임대 계약을 유지하고, 임대료의 연체나 보증금 문제를 예방하기 위해 매우 중요하다. 
   
   세입자가 근로소득자인 경우, 월급명세서, 재직증명서, 소득금액증명원을 통해 소득과 고용 상태를 확인할 수 있고, 프리린서 및 자영업자일 경우, 소득금액증명원, 사업자등록증, 세금 신고 내역 등을 통해 소득을 확인할 수 있다. 안정적인 수입 여부와 사업 상태를 체크하는 것이 좋다. 
   
   집주인의 세입자의 동의를 얻어 신용정보를 확인할 수 있다. 신용평가회사(예: KCB, NICE)에서 발급받은 개인 신용보고서를 통해 세입자의 신용 등급, 연체 이력, 부채 상태 등을 알 수 있다. 신용 등급이 낮거나 부채가 많을 경우, 임대료 연체 가능성을 미리 예측할 수 있다. 
   
   또한, 소득이 일정하지 않거나 신용도가 낮을 경우, 추가로 보증인을 세울 수 있다. 보증인은 세입자가 임대료를 지불하지 못할 경우 대신 납부할 의무가 있기 때문에, 보증인의 신용 상태와 소득도 함께 확인하는 것이 좋다. 
   
   이때 주의할 점은 신용조회나 소득증빙서류를 요구할 때에는 반드시 세입자에게 개인정보동의를 받고 진행해야 하며, 필요한 서류 이상으로 지나치게 많은 자료를 요구하면 세입자와의 신뢰에 악영향을 줄 수 있으므로 주의해야 한다.
   
   
2. 전세 계약서 주요 조건 명시
   계약서에 집주인과 세입자 모두의 정확한 인적사항을 기재하고, 계약과 관련하여 신속한 연락을 취할 수 있도록 연락처도 꼭 기재한다. 계약 대상 부동산의 정확한 주소와, 동·호수, 방의 개수, 면적 등의 상세 정보를 명시한다.
   
   전세 보증금의 총액을 명확히 기재하고, 보증금을 분할 납부할 경우, 계약금, 중도금, 잔금의 금액과 각각의 지급 일자도 반드시 구분하여 명시한다. 
   
   또한, 계약 시작일과 종료일을 정확히 기재하여 임대차 기간을 분명히 하고, 기간 종료 후 연장 여부, 연장 시 보증금 조정 가능 여부 등의 조건을 포함하면 좋다. 
   
   전세 계약 기간 중 계약 해지 시 발생하는 위약금 및 조건을 명시하고, 세입자가 해지할 경우 위약금이 얼마인지, 집주인이 해지할 경우 반환 보증금이 얼마인지 등을 명확히 기재한다. 
   
   시설 고장이나 하자가 발생할 경우, 누가 수리 비용을 부담할 것인지 명시하고, 매달 나오는 관리비 항목도 누가 부담할지 명확히 기재한다. 일반적으로 월세의 경우에는 세입자가 관리비를 부담하지만, 전세의 경우에는 집주인과 협의가 필요하다. 
   
   
3. 세입자의 사용 목적 파악
   거주 목적 외의 용도로 사용하지 않도록, 사업용 등으로 쓰이는 것을 방지하는 내용을 계약서에 기재한다. 만약, 사업 목적으로 사용이 가능할 경우에도 그 내용을 계약서에 꼭 기재하도록 한다. 
   
   
4. 집 상태 점검
   세입자가 입주하기 전에 미리 집을 점검하여 하자 문제에 대한 책임을 명확히 하고, 임대 종료 후 세입자가 원상 복구해야할 범위를 명확히 한다. 예를 들어, 벽지나 바닥 손상이 발생할 경우 누가, 어느 정도의 비용을 부담할 것인지를 명확히 기재해 두는 것이 좋다. 

---

 

전세 계약 시, 필수 특약 5가지!

 

1. "임대인의 임차인의 대항력이 발생할 때까지 근저당권 등 추가 등기를 설정하지 않는다."
   :전입신고를 하면 다음날 밤 12시부터 대항력이 생기기 때문에 그 사이 빈틈을 노린 전세사기를 막기 위해서이다. 
   
   
2. "본 계약은 전세자금대출로 진행하며 건축물상 문제로 대출승인 불가시 임대인이 계약금 전액을 반환한다"
   :건축물에 문제가 있어 대출 승인이 나지 않으면 계약금을 돌려받지 못할 위험이 있기 때문에 꼭 명시하는 것이 좋다. 
   
   
3. "보증보험 가입 등 임차인의 보증금 보호를 위한 행위에 임대인은 적극 협조한다"
   :칩주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우에 보험사가 대신 지급해 주기 때문에 임차인의 보증금을 보호 받을 수 있음과 동시에 임대인의 책임을 강조했다.
   
   
4. "임대차 계약 만료시 임대인은 타 임차인 임대여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환해야 한다" 
   :집주인이 지켜야 할 보증금 반환 시점을 명시해야 한다.
   
   
5. "임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지해야 한다"
   :임대인이 바뀌더라도 임차인이 미리 대비할 수 있다. 

<국토교통부 유튜브 채널, '전세계약 전·중·후 유의사항 총정리' > 편 내용 참고